[提要] 日前，中國(guó)社科院發(fā)布2008年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，由于支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的因素將長(zhǎng)期存在，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。不同城市因?yàn)椴煌牡赜蛱攸c(diǎn)，會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線。當(dāng)前，這種不同城市房?jī)r(jià)路線圖差異更加顯性，甚至可歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)戰(zhàn)國(guó)狀態(tài)。

　　日前，中國(guó)社科院發(fā)布2008年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，由于支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的因素將長(zhǎng)期存在，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。由于2008年我國(guó)實(shí)行從緊的貨幣政策及通過(guò)加息等手段，以抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)快增長(zhǎng)，這一政策必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化影響。中新社發(fā)董乃德 攝

　　“2008年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。”來(lái)自全國(guó)各地10余位受訪者的措詞謹(jǐn)慎令記者多少有些訝異。

　　更有戲劇性的是，曾公開表態(tài)認(rèn)同“拐點(diǎn)論”的王石，最近終于忍不住第二次站出來(lái)，自我澄清所指的拐點(diǎn)，“不是房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)”。 況且“中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，(拐點(diǎn))不能一概而論”。

　　的確，不同城市因?yàn)椴煌牡赜蛱攸c(diǎn)，而會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線。這本就是一個(gè)普遍適用的規(guī)律。只不過(guò)，在當(dāng)前的情勢(shì)之下，這種不同城市的房?jī)r(jià)路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)戰(zhàn)國(guó)狀態(tài)。

　　北京、上海攤薄均價(jià)

　　不久前，一則市政基建新聞登上北京各大媒體頭條——北京5條地鐵線路年內(nèi)同時(shí)開工。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2007年1～11月，北京四環(huán)外商品住宅新增供應(yīng)達(dá)到67.51%，住宅郊區(qū)化傾向已十分明顯。

　　商品房供應(yīng)由內(nèi)城區(qū)向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移，市區(qū)高房?jī)r(jià)的壓力經(jīng)由一條條地鐵線路向遠(yuǎn)郊輸出。而隨著目前北京城市中心區(qū)的可開發(fā)用地的減少，以及北京城市發(fā)展的不斷外拓，2008年外郊區(qū)域土地開發(fā)進(jìn)程將進(jìn)一步加快，郊區(qū)商品房供應(yīng)比重加大。這部分商品房具有較低的土地和開發(fā)成本，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低，將直接影響北京商品房市場(chǎng)的整體均價(jià)。

　　另一最新數(shù)據(jù)則顯示，進(jìn)入2007年11月以來(lái)，隨著上海市中心區(qū)住宅用地接近飽和，新房開工速度放緩，黃浦等市中心區(qū)的新房上市量減少，而閔行、浦東等非市中心區(qū)的新房上市量占到了總量的一半，直接導(dǎo)致上海房屋成交均價(jià)下降，由當(dāng)年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，郊區(qū)化住宅攤薄北京、上海整體均價(jià)，這種趨勢(shì)將在2008年進(jìn)一步明顯。與此同時(shí)，“90/70”政策的落實(shí)，以及大量的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的推出，也都將加大對(duì)這兩座城市商品住宅市場(chǎng)整體價(jià)格的影響。

　　廣州、深圳企穩(wěn)底價(jià)

　　盡管在2007年年底，廣州、深圳房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”跡象浮現(xiàn)，但在眾多知名業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這并非就意味著2008年兩市房?jī)r(jià)將跌入深淵，在底價(jià)企穩(wěn)后，樓市不會(huì)繼續(xù)大起大落。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌一向不贊同“拐點(diǎn)論”。在他看來(lái)，“拐點(diǎn)論”是一種比較含混的說(shuō)法。即使非要用拐點(diǎn)來(lái)形容房?jī)r(jià)走勢(shì)，他認(rèn)為也應(yīng)該是指“房?jī)r(jià)漲幅的拐點(diǎn)”，“就好比是今年12%的漲幅，到明年8%漲幅的轉(zhuǎn)變”。

　　北京金隅股份有限公司總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理王世忠也認(rèn)為：“廣州、深圳大幅度降價(jià)并不是一種正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，并不能代表2008年兩市房?jī)r(jià)的正常走勢(shì)?！痹谒磥?lái)，中央短時(shí)期內(nèi)出臺(tái)密集調(diào)控政策，讓百姓預(yù)期降低，造成市場(chǎng)短期觀望，這并不能反映出兩市房?jī)r(jià)在2008年一定要下降的趨勢(shì)。經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整過(guò)程之后，房?jī)r(jià)企穩(wěn)是必然的。

　　深圳市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)曾顯示，2007年10月份上旬，深圳新房均價(jià)1.49萬(wàn)元／平方米，其中關(guān)內(nèi)均價(jià)為2.32萬(wàn)元／平方米，關(guān)外均價(jià)為1.24萬(wàn)元／平方米，較9月份均價(jià)有10%左右的降幅。

　　而在一些專家看來(lái)，深圳整體房?jī)r(jià)要比2007年6月時(shí)再下跌20%～30%才能企穩(wěn)。

　　曾在廣州帶頭降價(jià)的萬(wàn)科，其部分樓盤開盤價(jià)低于周邊同類樓盤約10%。王石對(duì)此解釋：“考慮到之前市場(chǎng)存在一定過(guò)熱因素，萬(wàn)科認(rèn)為這個(gè)定價(jià)是合理的……而從市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，這些樓盤基本上在開盤當(dāng)天全部銷售完畢，說(shuō)明只要價(jià)格合理，購(gòu)買力支撐還是堅(jiān)實(shí)的，因此萬(wàn)科相信(廣州)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落?！?BR>
　　“2008年簡(jiǎn)單地說(shuō)會(huì)比較平穩(wěn)?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)震蕩“不能說(shuō)是拐點(diǎn)，并不是說(shuō)上升本身發(fā)生根本性、逆轉(zhuǎn)性的變化，而是說(shuō)上升的角度發(fā)生變化，比如它的斜率原來(lái)是60度，現(xiàn)在變成30度了?！?BR>
　　當(dāng)事者的表態(tài)似乎降低了懸念的懸疑度?？磥?lái)，“企穩(wěn)底價(jià)”當(dāng)成為對(duì)廣州、深圳等“災(zāi)后”城市理性預(yù)期的主流意見(jiàn)。

　　二三線城市保護(hù)現(xiàn)價(jià)

　　與京、滬、穗、深等一線城市相比，地處中西部的二三線城市房?jī)r(jià)基數(shù)一直相對(duì)較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個(gè)“漲停板”的迅猛拉高后，這些城市的上漲幅度甚至快過(guò)了中心城市。如呼和浩特，2007年曾一度被指房?jī)r(jià)月度漲幅全國(guó)第一，但實(shí)際上，其房?jī)r(jià)不過(guò)3000元/平方米左右。

　　但一個(gè)突出的問(wèn)題是，除了成都能保持著超過(guò)50%的房屋外銷率以外，大多數(shù)二三線城市商品房主要靠本地購(gòu)買，而連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已使這些城市出現(xiàn)了購(gòu)買力短期被透支的跡象。

　　以重慶為例。據(jù)媒體報(bào)道，2007年9月底，提高第二套房貸款首付和利率的通知下發(fā)以后，重慶房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下滑，當(dāng)周僅有北部新區(qū)、江北區(qū)和渝中區(qū)的成交均價(jià)超過(guò)了4000元/平方米。其中，北部新區(qū)成交均價(jià)依舊位列首位，為4946元/平方米，但每平方米較前一周下降約978元。

　　重慶渝北新城楓林置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉道鋒說(shuō)，重慶房?jī)r(jià)水平原本就偏低，很多項(xiàng)目沒(méi)有利潤(rùn)可言。盡管在2007年6月以后，由于直轄十周年慶典和獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等利好消息，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪猛漲，但并不離譜。廣州、深圳等一線城市震蕩，造成許多投資客收縮資金，對(duì)重慶也構(gòu)成了一定影響。因而在劉看來(lái)，2008年重慶房?jī)r(jià)值得期待的局面，是“不出現(xiàn)大幅降價(jià)、且穩(wěn)中有升”。

　　西安紫薇地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理曹靖的預(yù)測(cè)是：2008年西安房?jī)r(jià)也應(yīng)該是“穩(wěn)中有升”。據(jù)他交待，近期廣州、深圳樓價(jià)跳水，但西安并未出現(xiàn)類似局面?！拔靼卜?jī)r(jià)一直偏低，整體均價(jià)才4000元/平方米。雖然2007年對(duì)西安來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅是前所未有的，但據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)，年度漲幅也就14%。”

　　陜西佳鑫實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁李中航卻認(rèn)為，2008年西安房?jī)r(jià)“大盤會(huì)略為萎縮，但房?jī)r(jià)有微弱上漲空間?！痹谒磥?lái)，西安房?jī)r(jià)在全國(guó)大型省會(huì)城市里始終是低谷，近年來(lái)一直是穩(wěn)中有升的理性市場(chǎng)，炒房現(xiàn)象很少，泡沫較小，這已和西安國(guó)際化大都市的城市地位拉開了差距，現(xiàn)有房?jī)r(jià)應(yīng)該保護(hù)。

　　表面上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化特征明顯，全國(guó)樓市難以形成一盤棋。因此，即使2008年有所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，也不能所有城市一概而論。

　　而在武漢美聯(lián)奧林匹克花園總經(jīng)理卞濤看來(lái)，從總體形勢(shì)上看，中國(guó)已經(jīng)形成了幾大中心城市的房?jī)r(jià)標(biāo)榜效應(yīng)?！叭珖?guó)二三線城市都在看這幾線大城市”。(記者王玉光) (來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))